Τρίτη, 8 Ιουλίου 2014

Ξεπούλημα των εξοχικών στα νησιά όσο όσο - Ποιοί είναι οι ξένοι αγοραστές

Το Ποντίκι Web

Την ανιούσα έχει πάρει το ενδιαφέρον των ξένων για εξοχικά στην Ελλάδα, με τους κτηματομεσίτες στις τουριστικές περιοχές να… τρέχουν και να μην φτάνουν. Σε ορισμένες μάλιστα περιπτώσεις, οι ειδικοί εκτιμούν ότι η ζήτηση για σπίτια ή εξοχικά έχει φτάσει στα προ κρίσης επίπεδα. Οι τιμές πάλι είναι μία διαφορετική ιστορία…

Σε αυτό συμβάλλει η αύξηση του τουριστικού ρεύματος προς την Ελλάδα και τα δημοσιεύματα στο εξωτερικό για την χώρα μας, με χαρακτηριστικό παράδειγμα το περιοδικό Travel + Leisure, οι αναγνώστες του οποίου ψήφισαν την Σαντορίνη ως το πιο όμορφο νησί στον κόσμο, πάνω από τη Χαβάη, το Μπαλί και τα νησιά Γκαλαπάγκος του Εκουαδόρ.

Όπως γράφει η Ημερησία, για πέμπτη συνεχή χρονιά οι Έλληνες ξεπουλάνε τα εξοχικά τους και μάλιστα σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές. Οι ειδικοί της κτηματαγοράς υποστηρίζουν πως περισσότερες από 30.000 παραθεριστικές κατοικίες έχουν βγει στο σφυρί, ενώ ο αριθμός μπορεί να ξεπεράσει τις 50.000 αν προστεθούν και χιλιάδες σπίτια που βρίσκονται σε μικρή απόσταση από τη θάλασσα

Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά τη διάρκεια των πρώτων μηνών του έτους και μέχρι και τον Μάιο, το 17% των αγοραπωλησιών αφορούσε εξοχικές κατοικίες που αποκτήθηκαν από ξένους αγοραστές, εκ των οποίων το 50% προήλθε από χώρες της Ε.Ε. Από αυτούς, το 63% επιλέγει ακίνητα αξίας έως 100.000 ευρώ, ενώ μόνο το 11% αγοράζει πολυτελή ακίνητα.

Ο χάρτης των εξοχικών

Έρευνα της Alpha Αστικά Ακίνητα, που επικαλείται η Ημερησία, επισημαίνει ότι η αγορά στις Κυκλάδες είναι «παγωμένη» και οι αγοραστές απρόθυμοι να επενδύσουν σε ακίνητα. Το ενδιαφέρον προέρχεται σχεδόν αποκλειστικά από αλλοδαπούς, κυρίως σε καλές περιοχές (κοντά σε παραλία, με θέα) και καλής ποιότητας κατασκευές και σε τιμές ευκαιρίας.

Σε ορισμένα νησιά υπάρχει κάποια (μικρή) δραστηριότητα για ανέγερση εξοχικών κατοικιών από αλλοδαπούς. Στα περισσότερα νησιά υπάρχει σημαντική προσφορά ακινήτων, ιδιαίτερα σε συγκροτήματα κατοικιών. Η πτώση των οικοδομικών αδειών ξεπερνά το 80%, ενώ οι αξίες των κατοικιών έχουν μειωθεί κατά 40%-50% από το 2008. Πτώση περίπου 50% καταγράφεται στα οικόπεδα, αλλά δεν υπάρχει ενδιαφέρον. Η έρευνα αναφέρει ότι θα συνεχιστεί η πτώση όσο οι πωλητές θέλουν να πουλήσουν εξαιτίας της υψηλής φορολόγησης, αλλά πιθανόν φτάνουμε στον πάτο του βαρελιού, με δεδομένο ότι πολλές κατοικίες πωλούνται σχεδόν στο κόστος τους, με δωρεάν ουσιαστικά τη γη. Χαρακτηριστικά αναφέρεται ότι στη Σαντορίνη στις ακριβές περιοχές (Ημεροβίγλι, Φηροστεφάνι) η μείωση είναι 20%-30%, δηλαδή 3.000-4.000 ευρώ/τ.μ. Στις λοιπές περιοχές η πτώση φτάνει το 50%, δηλαδή ως 1.500 ευρώ/τ.μ. Βουτιά 50% στα οικόπεδα που πωλούνται 5-30 ευρώ/τ.μ.

Στη Μύκονο η πτώση στις κατοικίες είναι πάνω από 40%, δηλαδή 3.000-4.000 ευρώ/τ.μ. ακόμη και σε ακριβές περιοχές (Τούρλος, Αγ. Στέφανος, Αγ. Ιωάννης), ενώ τα αγροτεμάχια έχουν γίνει φθηνότερα ακόμη και πάνω από 50%.

Στη Σύρο καταγράφεται πτώση 40%-50%, αλλά σταθεροποίηση στην Ερμούπολη, δηλαδή 2.000-3.000 ευρώ/τ.μ., ενώ τα αγροτεμάχια σημειώνουν πτώση τιμών πάνω από 50%. Παγωμένη είναι η αγορά στην Πάρο, με το ενδιαφέρον των αλλοδαπών να εστιάζεται σε βίλες με θέα και καλή ποιότητα κατασκευής. Στη Χώρα τα σπίτια πωλούνται 1.500 ευρώ/τ.μ., εκτός Χώρας 1.500-1.700 ευρώ/τ.μ. από 2.300-2.500 ευρώ/τ.μ., και τα αγροτεμάχια δίνονται από 5 έως 15 ευρώ/τ.μ. αλλά το ενδιαφέρον είναι ελάχιστο. Τέλος, στην Τήνο η πτώση ξεπερνά το 40%, κάτω από 1.500 ευρώ/τ.μ., και στα οικόπεδα πάνω από 50%. Η οικοδομική δραστηριότητα είναι μηδενική και σήμερα κτίζονται μόλις δύο σπίτια σε όλο το νησί.

Κρήτη

Η αγορά παρέμενε παγωμένη εδώ και χρόνια, ωστόσο, φαίνεται ότι υπάρχουν ενδείξεις αλλαγής του δυσμενούς κλίματος. Διαφαίνεται αύξηση του ενδιαφέροντος κυρίως από Ρώσους για εξοχική κατοικία και παραθαλάσσια οικόπεδα, όμως το ενδιαφέρον δεν έχει μετουσιωθεί σε συμβόλαια. Οι αγοραστές ζητούν μείωση τιμών έως και 40% επειδή πιστεύουν ότι θα υπάρξει περαιτέρω υποχώρηση, ενώ Κινέζοι ενδιαφέρονται για μεγάλες εκτάσεις εκτός σχεδίου. Μέσα στο 2013 νεοσύστατη ξενοδοχειακή αλυσίδα αγόρασε δύο ξενοδοχεία στα Μάλια και στον Ανισσαρά Χερσονήσου, μια επένδυση 44 εκατ. ευρώ. Τέλος, ο γερμανικός κολοσσός TUI έχει εκδηλώσει ενδιαφέρον για αγορές στην Κρήτη.

Για φέτος προβλέπεται μείωση τιμών έως 15%, ενώ το 2013 το ενδιαφέρον επικεντρώθηκε σε μεταχειρισμένα διαμερίσματα εντός σχεδίου και σε οικόπεδα. Το μέγιστο τίμημα των αγοραπωλησιών δεν ξεπέρασε τις 170.000 ευρώ και η πτώση στα παλαιά σπίτια κυμάνθηκε μεταξύ 25%-40%. Τα νεόδμητα μειώθηκαν 10%-15% πέρυσι και στα οικόπεδα εντός σχεδίου του Ηρακλείου από 15% έως 35%, ενώ στους περιαστικούς οικισμούς η υποχώρηση κυμάνθηκε από 30% έως 50%.

Ιόνια Νησιά

Έρευνα της εταιρείας Proprius αναφέρει ότι έχει αυξηθεί το ενδιαφέρον για το Ιόνιο μετά την είσοδο ρωσικών και αραβικών κεφαλαίων για αγορές νησιών (Σκορπιός, Οξιά, Σοφία). Η περιοχή αποκτά κοσμοπολίτικο χαρακτήρα και αυξάνεται η εμπορικότητα με την εισροή ξένων τουριστών και διασημοτήτων.

Σε ό,τι αφορά τις τιμές τονίζονται τα εξής για κάθε νησί:

Λευκάδα: Βίλες: 1.400 - 3.100 ευρώ/τ.μ. Μεζονέτες: 1.200 - 2.800 ευρώ/τ.μ. Παλιές οικίες: κάτω από 1.000 ευρώ/τ.μ. Διαμερίσματα: 1.000 - 2.800 ευρώ/τ.μ.

Κέρκυρα: Επαύλεις: 3.000 - 8.000 ευρώ/τ.μ. Παλιές οικίες: κάτω από 1.000 ευρώ/τ.μ. Παλιές παραδοσιακές οικίες με κήπο: 1.000 - 2.000 ευρώ/τ.μ. Διαμερίσματα: 900-3.000 ευρώ/τ.μ.

Κεφαλλονιά: Βίλες και μεζονέτες: 1.500 - 5.000 ευρώ/τ.μ. Διαμερίσματα: 900-2.500 ευρώ/τ.μ. Οικόπεδα εντός: 50-300 ευρώ/τ.μ. Οικόπεδα εκτός: 20-90/τ.μ.

Ζάκυνθος: Επαύλεις: 4.000 - 6.000 ευρώ/τ.μ. Βίλες: 1.500 - 2.500 ευρώ/τ.μ. Οικόπεδα εντός: 70-150 ευρώ/τ.μ. Οικόπεδα εκτός: 20-40 ευρώ/τ.μ.

Πελοπόννησος

Μειούμενη υποχώρηση των τιμών καταγράφει έρευνα της εταιρείας F.V.A.T. Advisor, η οποία επισημαίνει ότι υπάρχουν μεγάλα περιθώρια ανάκαμψης εξαιτίας των έργων υποδομής αλλά και τουριστικών projects (νέο ξενοδοχείο Nikki στην Αργολίδα, επένδυση 80 εκατ. ευρώ της Grace Hotels στην Καλαμάτα, επενδύσεις 100 εκατ. στο Costa Navarino). Οι κατοικίες πωλούνται κάτω από τις αντικειμενικές αξίες, υπάρχει υπερβάλλουσα προσφορά κυρίως σε Πάτρα, Τρίπολη, Καλαμάτα, Ναύπλιο, Άργος και παράλιο Άστρος. Η πτώση τιμών στις κατοικίες, κυρίως σε Πάτρα και Ναύπλιο, ξεπερνά το 30%, ενώ φθηνότερα πάνω από 40% δίνονται τα οικόπεδα. Στη Λακωνία οι τιμές έχουν υποχωρήσει πάνω από 50%, το ίδιο και στην Αργολίδα. Τέλος, στην Καλαμάτα οι τιμές των νεόδμητων σπιτιών κυμαίνονται από 1.200 έως 2.000 ευρώ/τ.μ.

Αττική

Στην Αττική, τα εξοχικά του Σαββατοκύριακου έχουν γίνει πρώτες κατοικίες για να μειωθεί το κόστος των οικογενειών. Ευκαιρίες υπάρχουν παντού με τιμές μειωμένες έως 50%, που κυμαίνονται από 1.100 έως 4.000 ευρώ/τ.μ. Πολλά είναι τα απούλητα σπίτια από τον Μαραθώνα μέχρι το Σούνιο, με το μεγαλύτερο ενδιαφέρον να εστιάζεται στις όσο το δυνατόν κοντινότερες περιοχές, δηλαδή Ραφήνα, Νέα Μάκρη, Πόρτο Ράφτη, Αγία Μαρίνα, Ανάβυσσο. Για πέμπτη συνεχή χρονιά οι Έλληνες ξεπουλάνε τα εξοχικά τους και μάλιστα σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές. Κι αν για τα προηγούμενα χρόνια το ενδιαφέρον ήταν χαμηλό, φέτος το καλοκαίρι αναμένεται να γίνει μεγάλος «τζόγος», όπως τουλάχιστον ελπίζουν οι ειδικοί της κτηματαγοράς.

Περισσότερες από 30.000 «καθαρές» παραθεριστικές κατοικίες έχουν βγει στο σφυρί, ενώ ο αριθμός μπορεί να ξεπεράσει τις 50.000 αν προστεθούν και χιλιάδες σπίτια που βρίσκονται σε μικρή απόσταση από τη θάλασσα και αποτελούν περιουσία μόνιμων κατοίκων πόλεων από κληρονομιές. Είναι δηλαδή είτε πατρικά σπίτια που έχουν ανακαινιστεί και πωλούνται όσο ? όσο είτε επενδύσεις που έγιναν για την αξιοποίηση εκτάσεων, που, όμως, έπεσαν στη δίνη της κρίσης και έμειναν στα αζήτητα.

Χαλκιδική

Στη Χαλκιδική μεγάλη πτώση πάνω από 50% καταγράφεται στην Κασσάνδρα, όπου οι τιμές κυμαίνονται από 800 έως 1.300 ευρώ/τ.μ. Στην Αφυτο τα εξοχικά πωλούνται από 1.200 έως 1.900 ευρώ/τ.μ. και στο Παλιούρι 1.200-2.000 ευρώ/τ.μ. Γενικά, η περιοχή παρουσιάζει μεγάλο ενδιαφέρον λόγω της... ρωσικής επέλασης, η οποία τα επόμενα χρόνια αναμένεται να μετουσιωθεί και σε πραγματικό ενδιαφέρον με μεγάλο αριθμό συμφωνιών για εξοχικά.

Το προφίλ των ξένων αγοραστών

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει το προφίλ των ξένων που ενδιαφέρονται να αγοράσουν σπίτια στην Ελλάδα. Στη συντριπτική τους πλειονότητα αναζητούν κατοικίες που δεν ξεπερνούν σε αξία τις 100.000 ευρώ, επομένως, δεν πρόκειται για τους επενδυτές που ενδιαφέρονται και για την απόκτηση βίζας. Υπάρχει όμως κι ένα σημαντικό ποσοστό αλλοδαπών που «κυνηγούν» τις ευκαιρίες στις πολυτελείς κατασκευές, δηλαδή αυτές που έχουν αξία από 400.000 ευρώ και φτάνουν τα 4-5 εκατ. ευρώ.

Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Ένωσης Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων, το 56% των αγοραστών από τρίτες χώρες αγοράζει ακίνητα έως 100.000 ευρώ και το 22% αγοράζει πολυτελή σπίτια. Το 63% των αγοραστών από την Ε.Ε. αγοράζει ακίνητα έως 100.000 ευρώ και μόλις 11% πολυτελή ακίνητα.

Στο ερώτημα «πού αγοράζουν» οι αλλοδαποί, είναι χαρακτηριστικό ότι οι Ευρωπαίοι αγοράζουν ιδιαίτερα στο Νότιο Αιγαίο αλλά και στην Κρήτη. Οι Έλληνες αγοράζουν κυρίως στην Αττική και λιγότερο στην περιφέρεια της Κρήτης.

Αναλυτικά:

Κινέζοι

Το 65% ζητά ακίνητα από 250.000 ευρώ έως 450.000 ευρώ, το 25% από 500.000 ευρώ έως 1.000.000 ευρώ και το 10% από 1.000.000 και άνω. Ενδιαφέρονται για σπίτια «πάνω στο κύμα», να βρίσκονται σε κοντινή απόσταση από αεροδρόμιο και να υπάρχει καλή νοσοκομειακή περίθαλψη. Ενδιαφέρονται κυρίως για Κρήτη, Ρόδο, Μεσσηνία αλλά και για τα παράλια της Αττικής.

Άραβες

Ζητούν κυρίως βίλες αξίας άνω του 1 εκατ. ευρώ που να βρίσκονται κοντά στη θάλασσα. Στο στόχαστρό τους τα παράλια της Αττικής, η Μύκονος, τα Δωδεκάνησα και η Κρήτη.

Ρώσοι

Ενδιαφέρονται κυρίως για εξοχικά από 100 έως 200 χιλιάδες ευρώ αλλά και για τη μεσαία κατηγορία, από 500 έως 1 εκατ. ευρώ. Επιλέγουν κυρίως τη Χαλκιδική (λόγω Αγίου Ορους), την Κρήτη, την Πελοπόννησο, τη Μύκονο.

Βρετανοί και Γερμανοί

Ενδιαφέρονται για σπίτια έως 100 τ.μ. αλλά περιμένουν να πέσουν κι άλλο οι τιμές. Η Κρήτη, η Ρόδος, η Κέρκυρα, η Πελοπόννησος, η Κεφαλλονιά είναι στις βασικές προτιμήσεις τους. Πολλοί από τους Γερμανούς αγοράζουν εγκαταλειμμένα σπίτια σε χαμηλή τιμή και τα ανακαινίζουν.